Идеальная предпроектная документация. Объем и состав работ необходимый для эффективного результата

В этой статье мы ответим на основные вопросы связанные с разработкой предпроектной документации (ППД, предпроект), а именно:

• Стоит ли тратить средства на разработку ППД;
• Зачем нужна ППД;
• Что требовать от разработчика ППД, чтобы получить эффективный проект с четкими показателями окупаемости и эффективности инвестиций.

Стоит ли тратить средства на разработку предпроектной документации

Согласно Закону РБ «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» разработка ППД обязательна. Именно по этим причинам появились люди, которые выполняют эту работу условно, как говорится «для галочки». Поэтому, последние несколько лет каких только ППД не встретишь, от трех листиков на коленке до многотомника, пользы от которого меньше чем от 1 кг макулатуры. Не удивительно, что из-за этого у Заказчиков сложилось определённое отношение к данному виду работ. В таких условиях, очень важно, найти разработчика, который выполнит качественную предпроектную документацию.

В 95% случаев дешевле и быстрее разработать сначала грамотный предпроект, выяснить необходимый объем работ и составить четкое техническое задание на проектирование. Потому как, изменение разделов проекта в связи с выясненными новыми обстоятельствами (например, не согласование в одной из инстанций, недостаточная площадь участка, отсутствие возможности установить оборудование в существующее здание и многое другое) приводит к финансовым и временным затратам выше чем при наличии ППД.

Как правило, Заказчик смотрит на свой проект упрощенно и с огромным оптимизмом, но зачастую реальность немного иная. Когда, например, Заказчик хотел построить небольшое придорожный сервис (на несколько номеров) и кафе. При соблюдении требований норм и законодательства, небольшой проект вылился в строительство внушительного количества парковочных мест, отдельных входов и лифтов для номеров и строительство непростой инженерной инфраструктуры. Как итог, возникает проблема с согласованиями или с недостаточной площадью земельного участка.

Чем раньше Вы осознаете реальные возможности объекта (нагрузки, возможность применение бизнес концепции на данной местности, конфликт разных технологических процессов друг с другом), тем лучше и дешевле в итоге.

Зачем нужна предпроектная документация

Основная задача ППД – ответить на вопрос «Возможна ли реализация проекта в представленных условиях», получить данные, необходимые для ответа на вопрос «Стоит ли реализовывать проект в том виде в котором он изначально задуман». Она необходима как точка опоры при принятии серьезных технических, финансовых и юридических решений еще до начала проектирования.

Чем регламентируются требования к предпроектной документации

Состав и требования к предпроектной документации представлены в ТКП 45-1.02-298-2014 «Предпроектная документация состав и порядок разработки» для объектов строящихся в РБ и Постановлении № 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» для объектов расположенных в РФ.

Что требовать от разработчика в первую очередь

1. Решение вопросов связанных с выделенным земельным участком или существующим зданием

Наличие земли или здания в собственности не решает вопросов связанных с проектированием и строительства объекта. На стадии проектирования, уже поздно решать такие вопросы. Необходимо знать, что вопросы связанные с расположением зданий на участке или оборудования в существующем здании будут соответствовать требованию законодательства, экологическим и нормативно-техническим нормам. После составления ТЗ и заключения договора на проектирование, не будет возможности перенести здание или технологическое оборудование в другое место без переполучения всех исходных данных и техусловий. Все сложнее чем кажется.

2. Разработку архитектурной концепции, планировки, фасадов, цветовых решений объекта (эскизный проект)

Предпроектная документация позволяет проработать стилистику и архитектурный образ будущего объекта, его расположение на генплане с учетом подъездов и окружающей инфраструктуры. Выполнить компоновку помещений с учетом архитектурных, технологических и пожарных норм. Решить вопросы энергоэффективности будущего здания. Как следствие разработать эстетичную, эффективную архитектурную концепцию объекта с учетом всех пожеланий Заказчика. На данном этапе должны рассматриваться все необходимые варианты, а выбран самый лучший.

3. Предложений современного эффективного оборудования и технологий

Заказчику могут и должны быть предложены современные и эффективные решения. Которые значительно сократят эксплуатационные затраты в будущем, рассчитан экономический эффект от их внедрения и будут учтены при составлении ТЗ на проектирование.

4. Анализ возможности подключения к инженерным сетям

В ППД осуществляется проработка решений инженерной инфраструктуры, такие как необходимость выноса инженерных сетей и эскизные решения трассировки новых сетей. Это дает понимание, как и что придётся сделать для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

5. Разработку и согласование ТЭО

Технико-экономическое обоснование необходимо разработать в случае строительства собственного энергоисточника. Основная задача, обосновать строительство и согласовать решение в местных органах управления, с разработчиком схемы теплоснабжения, департаментом по энергоэффективности.

6. Обязательное получение разрешений согласующих инстанций

ППД - это согласования с заинтересованными инстанциями, в зависимости от вида объекта строительства это может быть, КАиГ, разработчик схемы теплоснабжения, департамент по энергоэффективности, департамент авиации, генеральный штаб ВС и многие другие. При разработке ОВОС, необходимо получить заключение экологической экспертизы.

7. Проверить соблюдение базовых размеров санитарно-защитной зоны

Одна из часто встречаемых проблем при проектировании без разработки ППД, это проблемы связанные с санитарно-защитной зоной и общими экологическими вопросами проектируемого объекта и расположенных рядом объектов.

8. Разработку оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС)

Необходимо уточнить у разработчика попадает ли Ваш объект под требование законодательства о разработке ОВОС. ОВОС проходит экологическую экспертизу. Все принятые решения в технической части проекта должны быть учтены в ОВОСе, серьезные изменения в технологической части проекта могут повлечь повторное прохождение экологической экспертизы.

9. Проведения общественных обсуждений (в случае разработки ОВОС)

Если объект попадает под требования разработки ОВОС, то после разработки ОВОС, до подачи в экологическую экспертизу, необходимо провести общественные обсуждения. Основная задача на данном этапе - доказать соблюдения всех экологических норм и требований законодательства при реализации проекта. Отсутствие негативного влияния объекта на жизнь проживающих рядом граждан. Продолжительность данной процедуры составляет один месяц. В течение 10 рабочих дней с даты начала общественных обсуждений принимаются заявлением граждан и юридических лиц о необходимости проведения собрания, которое проходит не ранее чем через 25 календарных дней с даты начала обсуждений. На собрании разработчик обязан ответить на интересующие граждан вопросы. Поэтому, чем раньше вы разработаете ОВОС и проведете общественные обсуждения тем лучше. Не стоит терять время, необходимо провести обсуждения в рамках предпроекта и полученные замечания учесть при проектировании.

10. Исходные данные и нагрузки для получения технических условий (ТУ)

Выполнив ППД Заказчик получает значения нагрузок для всех инженерных сетей включая тепловые, электрические, необходимое количество природного газа, воды и других необходимых ресурсов. Имея на руках просчитанные нагрузки и объемы потребления ресурсов исключаются проблемы связанных с получением технических условий.

Зачастую, при отсутствии ППД заявляется завышенные или заниженные нагрузки и технические условия приходится получать заново, уже в процессе проектирования, а этот процесс занимает значительное время. Все это время проект простаивает и по нему не ведутся работы. Хотя срок разработки ППД не превышает месяца, пожалев время изначально, Заказчик теряет время и нервы на получение новых ТУ, зачастую обновлять приходится не одно ТУ, что стопорит проект весьма надолго и «летит» все.

11. Детальный план производства работ

План производства работ дает понять временные отрезки для каждого этапа реализации проекта. Когда проект качественно разбит на временные этапы, когда определен «Dead line» для каждого из этапов реализация проекта, все прозрачно и понятно и как следствие реализация идет более быстрыми темпами.

12. Детально рассчитать итоговую стоимость строительства

Капзатраты – это один из основных показателей к которому всегда повышенное внимание и от которого зависит судьба проекта. Определения стоимости реализации проекта зависит от качества выполненной документации и глубины проработки.

Разумеется, что цифра не совпадёт с ПСД точь в точь из-за разной глубины проработки, но для оценки и принятия решения о продолжении строительства или о взятии кредита, этого более чем достаточно. Помните, две-три строчки в табличке ППД под название капитальные затраты, это не проработанный расчет, от которого мало толку и вероятность ошибки очень велика, такому не стоит доверять. Требуйте более детально расписать статьи капзатрат.

13. Расчет экономических показатели реализации проекта, анализ чувствительности (в случае наличия рисков изменения стоимости ресурсов или др.)

Заказчик получает экономические показатели с учетом данных которыми он не мог располагать ранее, в основном это касается энергетических, материальных ресурсов, размеров зданий с учетом технологических, пожарных требований и устанавливаемого оборудования. Как итог, он получает корректные экономические показатели, которые зачастую разняться с просчитанными до ППД. На основании полученных показателей можно сделать вывод о нерентабельности или о расширении объекта строительства.

Не стоит забывать, что адекватный разработчик ППД, при возможности, обязательно предложит такие решения, которые сократят затраты на эксплуатацию проектируемого объекта, что в свою очередь улучшит окупаемость проекта.

14. Проработанное техническое задание на проектирование

На основании выполненных разделов ППД разрабатывается техническое задание на проектирование. Так как основные решения концептуально проработаны в ППД, техническое задание должно быть подробное и предусматривать все технические требования, необходимые для выполнения качественного проектирования. Зачастую, в составе ТЗ появляются важные требования к которым до ППД не уделялось должного внимания.

Заключение

При разработке предпроектной документации рекомендуем:

• Обращаться к разработчикам, где есть технологи, специалисты способные проработать все необходимые разделы ППД от технологических решений до инженерных сетей, генерального плана и архитектуры;
• Определить перечень необходимых работ (вышеупомянутых в статье) под разработку которых попадает Ваш объект. Разработать дорожную карту реализации работ на стадии ППД;
• Результатом работ является не только разработанная ППД, но и все согласования от инстанций, которые влияют на дальнейшую реализацию проекта.