Снести нельзя узаконить! Просто и понятно о легализации «самостроя»

В статье вы узнаете, что такое «самовольное строительство» (далее «самострой»). Какое наказание предусмотрено законодательством за самовольное строительство. Почему кто-то отделывается штрафом, а кого-то принуждают к сносу сооружений, и как избежать дорогостоящего сноса вашего строения.

Что такое «самострой»

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство — это деятельность по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки или перестройки) капитального строения, здания, сооружения, если она осуществлена:

1. Земельный участок, на котором осуществлено строительство не оформлен согласно требованиям законодательства:

• самовольно занятой земельный участок (участок без документа, удостоверяющего право на него).
• земельный участок, используется не по целевому назначению.
• земельный участок, предоставлен государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения.
• земельный участок, предоставлен без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона.
• земельный участок, предоставлен с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков
• земельный участок, предоставлен без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение.

2. Отсутствуют необходимые разрешения на строительство, реконструкцию.
3. Отсутствует проектная документация в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством
4. Объект построен с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Если постройка подпадает под определение «самовольное строительство», она не принадлежит Вам. Она принадлежит Государству. Самовольную постройку невозможно:

• продать;
• подарить;
• сдать в аренду;
• оборудовать в ней офис и пр.

Наказание за самовольное строительство

Штраф и сохранение объекта

В соответствии со ст. 21.12 КоАП РБ установлена административная ответственность в виде штрафа на физическое лицо в размере от 20 до 50 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 20 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо – до 500 базовых величин.

Уплата штрафа обязательна и не освобождает от обязанности снести либо узаконить самовольно возведенное строение.

В случае, если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, может быть принято решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке.

Штраф и принудительный снос объекта (приведении самовольной постройки в первоначальное состояние)

В случае, если сохранение постройки влечет существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, принимается решение о сносе и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

Ваш объект будет сохранен только в случае соответствия закону о земле, нормативно-технической документации и другим правовым актам!

Как избежать принудительного сноса

Решение о сносе или узаконивании объекта принимает Комиссия при местном исполкоме.

В комиссии участвуют главный архитектор района, заместитель председателя по строительству, представители Земельной службы, МЧС, СЭС, РУВД, Природоохраны и другие заинтересованные службы. Они и принимают решения, либо снести, либо вернуть в изначальное положение, либо узаконить.

Каждый член комиссии представляет интересы своего ведомства и следит за соответствием построенного объекта всем нормативно-правовым актам и строительным нормам в рамках компетенции этого ведомства. Каждый член комиссии несет административную и уголовную ответственность и отвечает за то, чтобы:

1. Объект не создавал угрозу жизни и здоровью граждан;
2. Объект строительства не нарушил права и законные интересы третьих лиц;
3. Объект не нарушал строительные и градостроительные нормы.

К сожалению, чаще всего ошибки допускают при первоначальной подаче документов без тщательного изучения норм, то есть, Заказчик пытается узаконить помещение заведомо несоответствующее нормам. Комиссия в таком случае просто не может дать положительное решение.

Именно поэтому документы для согласования строительства необходимо готовить тщательно, заранее прорабатывая спорные вопросы, связанные со всеми службами, находящимися в составе комиссии.

Ключ к успеху – это знание нормативно-технической и правовой документации, которое позволяет лавировать между требованиями различных департаментов, для нахождения обоснованного решения, которое не противоречит букве закона и соответствует требованиям нормативно-технической документации.

Подобные примеры встречаются довольно часто, и связаны они с нормами пожарной безопасности. Член комиссии представитель МЧС утверждает, что на располагаемом участке размещение сооружения рядом с существующем зданием противоречит нормам, в частности отсутствует требуемый пожарный разрывам между сооружениями. Что не дает возможность узаконить «самострой». Однако, узаконивание объекта осуществляется довольно просто, объединив два здания в один пожарный отсек, те же сооружения соответствуют нормам пожарной безопасности. Подобные вопросы решаются и с помощью недорогой реконструкции, в рассматриваемом случае вопрос можно было закрыть возведением противопожарной стены, что было бы чуть дороже для Заказчика или изменения категории пожарной опасности объекта.

По нашему опыту 90% «самостроя» возможно сохранить, изменив угол зрения на проблему и грамотно применив требования нормативно-технической документации.

В сущности, любой «самострой» возводится хоть и с нарушением норм, но не противоречит здравому смыслу, хотя такие случаи тоже бывают. А все что подлежит здравому осмыслению возможно легализовать, пусть и с минимальными затратами на работу с нормативной документацией и, при необходимости, с незначительной реконструкцией или оформлением/переоформлением земельного участка.

Все это намного дешевле чем оплатить не только штраф, но и снос строения, а потом жалеть о напрасно потраченных годах на строительство объекта.

Какие дополнительные затраты понесет владелец «самстроя» в процессе узаконивания по сравнению со строительством в соответствии с установленными законом правилами.

В практике встречается, можно сказать, парадоксальное мнение, что дешевле выполнить самовольное строительство, а потом его узаконить, чем выполнять строительство изначально в рамках законодательства. Ответим сразу, однозначно нет! Ни в коем случае так не делайте, иначе вы значительно переплатите, потеряете время и наживете себе дополнительную головную боль. Наверняка такое мнение складывается от того, что Заказчик сталкивается, по его мнению, со значительными затратами времени и средств на сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) и выполнение проектно-сметной документации (ПСД), однако это именно тот случай кода скупай платит дважды.

Последующие узаконивание «самостроя» выльется в гораздо большую сумму. И дело тут не только в штрафе, который Вы обязательно заплатите и не в риске принудительного сноса, хотя возможность такого исход уже должна навести на правильное решение. К затратам на получение ИРД и выполнение ПСД, вы обязаны предоставить эти документы в любом случае, добавятся значительные расходы на обязательное обследование несущих конструкций и инженерных сетей.

Штраф, возможная реконструкция построенного объекта, обследование конструкций и сетей, все эти затраты будут являться дополнительными, которых можно было бы избежать, получив изначально пакет исходно-разрешительной документации и выполнив проект.

Резюме

В заключении хочется добавить, однозначно наиболее рационально и дешевле выполнять строительство объекта изначально в соответствии с законом.

Однако, если Вы уже столкнулись с тем, что на Вас составлен административный протокол и обеспокоены тем что Вас могут заставить снести строение.

Если Вы являетесь владельцем здания или помещения без документов (свидетельство о государственной регистрации земли, тех. паспорт), или документация присутствует, но она не соответствует фактическому объекту (отступление от проекта, самовольная пристройка, дополнительное здание на участке не указанное в техническом паспорте).

Если существующие здания, помещения не соответствуют нормам или документам (назначение земельного участка не соответствует назначению здания, помещения или здание используются по назначению, не указанному в документах и т.д.).

Начните с изучения вопроса и связанных с ним нормативно-технических и правовых актов, обратитесь за консультацией к грамотному специалисту или в исполком, обсудите возможные вопросы с представителями департаментов, которые будут участвовать в комиссии. В любом случае максимально изучите вопрос, прежде чем подавать имеющеюся документацию на рассмотрение в комиссию исполкома. Но лучшим выходом из ситуации будет доверить решение Вашей проблемы профессионалам с многолетним опытом.

Смотрите также:

• Инжиниринговые услуги в Минске;
• Проектирование зданий.