Влияние организации дворового пространства на потребительский выбор в жилищном строительстве: результаты исследований ЭНЭКА

Создание комфортной городской среды становится все более актуальным. На практике, девелоперы часто не учитывают потребности покупателей, полагаясь на устоявшиеся практики и стандарты, что может привести к тому, что успешные примеры из других проектов не подходят для новых жильцов. 

Исследования аналитического центра ЭНЭКА подчеркивают важность качественных характеристик и функционального зонирования дворовых территорий в процессе выбора жилья, основываясь не только на общепринятые стандарты, но и уникальные потребности потенциальных жильцов для успешной реализации проектов комплексной застройки.

Плейсмейкинг как инструмент повышения потребительской ценности проектов жилищного строительства.

Внедрение принципов плейсмейкинга позволяет:

• Оптимизировать структуру инвестиций в благоустройство, выявляя востребованные элементы и исключая неактуальные, не оказывая негативного влияния на потребительскую ценность проекта и его конкурентоспособность.
• Обогатить функциональное наполнение дворового пространства, акцентировать культурно-историческую идентичность локации и повысить уровень социальной интеграции резидентов.
• Создать комфортную, безопасную и инклюзивную среду, отвечающую потребностям различных социально-демографических групп населения.
• Дифференцировать проект на рынке жилищного строительства, формируя уникальное торговое предложение (Unique Selling Proposition, USP) и повышая добавленную стоимость объекта недвижимости.

Для реализации концепции плейсмейкинга нужно провести предварительные исследования: анализ рынка недвижимости, определение характеристик целевых аудиторий, конкурентный анализ и формирование продуктовых гипотез. Специалисты ЭНЭКА используют междисциплинарный подход, изучая социокультурные особенности территории, пользовательский опыт и скрытые потребности жильцов.

Формирование репрезентативной выборки для опросов базируется на многофакторном анализе, учитывающем социально-демографические характеристики, уровень дохода и класс жилья. Результаты исследований помогают выявить улучшения и лучшие практики, которые делают проект более привлекательным.

Важно учитывать локальные культурные коды и исторические особенности. Интеграция элементов культурного наследия создает привлекательную среду и формирует чувство принадлежности. Современные интерпретации должны гармонировать с архитектурой и отвечать потребностям общества. Ограничения, такие как бюджетные или нормативные, могут стимулировать креативные решения. Эксперты отмечают, что "ограничения направляют творческий процесс и помогают создать уникальный проект". Также необходимо оценивать воздействие на окружающую среду и сохранять биоразнообразие.

Как мы это делаем: методология плейсмейкинга

Методология плейсмейкинга в практике ЭНЭКА представляет собой комплексный, многоэтапный процесс, адаптированный для применения в проектах жилищного строительства и благоустройства территорий. Она выходит за рамки простого опроса жителей и включает глубокий анализ контекста, активное вовлечение заинтересованных сторон и итеративный подход к проектированию. Вот основные элементы и этапы этой методологии:

Предварительный анализ и подготовка

• Анализ контекста: Изучение экономических показателей, демографии, социокультуры, исторического наследия и архитектурного стиля. Включает анализ нормативной базы и транспортной инфраструктуры.
• Определение целевой аудитории: Сегментация потенциальных жителей по социально-демографическим характеристикам, уровню дохода и потребностям.
• Конкурентный анализ: Исследование существующих и планируемых жилищных проектов, их сильных и слабых сторон.
• Формулирование гипотез: На основе анализа формируются гипотезы о предпочтениях целевой аудитории.

Вовлечение заинтересованных сторон

• Формирование команды: Создание междисциплинарной группы специалистов.
  
• Определение заинтересованных сторон: Выявление ключевых участников, включая жителей и представителей власти.
  
• Проведение исследований: Использование различных методов для сбора данных о потребностях: глубинные интервью, фокус-группы, социологические опросы, наблюдения, онлайн-платформы и краудсорсинг, воркшопы и общественные слушания

Проектирование и разработка концепции

• Анализ и синтез данных: Обработка информации для выявления ключевых потребностей.
  
• Разработка концепции благоустройства, которая включает функциональное зонирование,основные элементы благоустройства (площадки, озеленение), дизайн-концепцию, отражающую культурную идентичность,определение материалов и технологий,визуализация концепции.

Оценка и доработка

• Получение обратной связи: Представление концепции заинтересованным сторонам.
  
• Оценка концепции: Проверка на соответствие потребностям, бюджету и экологическим стандартам.
  
• Доработка концепции: Внесение изменений на основе обратной связи.

Реализация и мониторинг

• Разработка проектной документации: Подготовка рабочих чертежей и планов.
  
• Реализация проекта: Выполнение строительных работ.
  
• Мониторинг и оценка: Оценка эффективности проекта по посещаемости и удовлетворенности жителей.
  
• Внесение корректировок: Изменения в проект на основе результатов мониторинга.

Ключевые принципы плейсмейкинга в практике ЭНЭКА:

• Индивидуальный подход: методология адаптируется к специфике каждого конкретного проекта, учитывая особенности целевой аудитории, местоположения и бюджета.
• Ориентация на пользователя: в центре внимания находятся потребности и предпочтения будущих жителей.
• Использование современных технологий: в процессе сбора и анализа данных используются современные информационные технологии и программное обеспечение.
• Совместное творчество: активное вовлечение заинтересованных сторон в процесс проектирования.
• Гибкость и адаптивность: готовность к изменениям и корректировкам на основе обратной связи.
• Учет контекста: принятие во внимание особенностей территории, культуры и истории.
• Устойчивость: создание долгосрочных и устойчивых решений, учитывающих экологические и социальные аспекты.
• Междисциплинарный подход: объединение знаний и опыта специалистов из разных областей. В работе над проектами участвуют специалисты разных профилей: социологи, маркетологи, архитекторы, дизайнеры, экологи.

Благодаря такому комплексному подходу, ЭНЭКА успешно реализует проекты благоустройства, которые действительно востребованы жителями, создают комфортную и привлекательную среду обитания и повышают ценность объектов недвижимости.

Выводы применения и исследования плейсмейкинга на проектах ЭНЭКА

Практические выводы, полученные в ходе реализации проектов строительства жилья в ЭНЭКА:

Кейс 1: Исследование потребительских предпочтений в сегменте жилья бизнес-класса.

Было проведено маркетинговое исследование для выявления приоритетных элементов благоустройства и проверки гипотезы о востребованности рекреационных зон.

Результаты показали, что важны тихие дворовые зоны для приватности и акустического комфорта, а также прогулочные маршруты. Природный стиль озеленения был предпочтительным, в то время как зоны с водными объектами и площадками для барбекю оказались наименее востребованными.

Эксперты ЭНЭКА подчеркивают, что для покупателей бизнес-класса важны приватность, безопасность и акустический комфорт. На основе данных девелопер скорректировал проект, сосредоточившись на создании комфортной среды, соответствующей ожиданиям целевой аудитории.

Вывод: При благоустройстве жилых комплексов бизнес-класса следует отдавать предпочтение локальным видам растений и природным материалам, обеспечивающим гармоничное сочетание с окружающей средой и создающим атмосферу уюта и комфорта.

Кейс 2: Исследование потребительских предпочтений в сегменте жилья стандарт-класса.

Было проведено маркетинговое исследование для определения оптимального набора элементов благоустройства, соответствующих ожиданиям целевой аудитории.

Результаты показали, что озеленение дворовой территории является приоритетным элементом. Покупатели стандарт-класса стремятся к комфортной и эстетически привлекательной среде с множеством зеленых насаждений.

ЖК Учтепа

Аналитики ЭНЭКА отмечают, что девелоперы часто недооценивают важность качественных характеристик благоустройства в условиях жесткой конкуренции. Для этого необходимо проводить комплексные исследования, выявляющие скрытые потребности целевых аудиторий.

Вывод: Покупатели жилья в сегменте стандарт-класса готовы отказаться от дорогостоящих элементов благоустройства в пользу обильного озеленения, обеспечивающего создание комфортной и эстетически привлекательной среды обитания.